Хроника капремонта

О том, что в стране реализуется Федеральная программа капитального ремонта, знает большинство собственников жилья. Однако у многих возникают сомнения по поводу целесообразности участия в ней. Аргумент, как правило, один: сделают все как всегда, а мы вряд ли сможем на что-то повлиять. Действительно, реализация программы не везде идет гладко, иногда это объясняется характерной для российского ЖКХ инерцией, а иногда - и прямым противодействием со стороны некоторых коммунальных структур на местах. Тем не менее, даже самая сложная ситуация - не повод опускать руки. Если жильцы приняли решение привести свой дом в порядок и намерены последовательно добиваться этой цели - успех гарантирован. Это совсем не пустые слова: за комментариями по этому поводу мы обратились к заместителю председателя ТСЖ "Вече" (Великий Новгород) Татьяне Овчинниковой. - Татьяна Сергеевна, расскажите о жилом фонде, находящемся в ведении ТСЖ. - До последнего времени у нас был один дом, но с этого года добавился второй. Здания одинаковые: 1-подъездные, 12-этажные, 83-квартирные. Однако они имеют некоторые особенности, которые, мягко говоря, не облегчают собственникам жизнь. Дело в том, что наши дома были построены по так называемому "крымскому" проекту, разработанному для теплых регионов СССР. В эксплуатацию они введены в 1980 году. То, что здания имеют плоскую крышу - не самое страшное, хотя это и большой минус для северного региона. А вот другие "изюминки" создают весьма значительные проблемы. Например, в каждом доме есть отдельная пожарная лестница с большими незастекленными "окнами". Она на каждом этаже через распашные двери, не имеющие даже защелки, сообщается с общим холлом. То есть наши квартиры выходят фактически на улицу. Еще одна особенность - рельефный, с выступающими кирпичиками фасад. Мы долго не могли понять, почему жители все время жалуются на промерзание стен, ведь дом кирпичный. А когда решили делать ремонт и провели экспертизу, то выяснили, что при нашем климате во время дождей и снега на рельефном фасаде образуется обледенение, поэтому стены и промерзают. - Какие еще проблемы, кроме плохой теплоизоляции, достались вам "по наследству"? - Это самая большая проблема, причем проблема еще и финансовая. Дело в том, что из-за особенностей конструкции нашему дому теплосетью был присвоен самый большой коэффициент теплопотерь - 1,32. Это значит, что за отопление мы должны платить в 1,32 раза больше, чем все остальные. Жители получали ежемесячные счета согласно действующему в городе нормативу, а ТСЖ - общий, на полную сумму. Эту разницу мы должны гасить, либо делая жильцам перерасчет, либо из тех средств, которые собирали на текущий ремонт и обслуживание. Только за последний отопительный сезон 2008-2009 г.г. разница составила порядка 230 тыс. руб. с двух домов, или, в среднем, почти по 1500 руб. с каждой квартиры. И это несмотря на то, что с недавних пор мы оплачиваем отопление не только в зимний сезон, как раньше, а круглый год. Фактически мы должны были из своего кармана компенсировать ошибки тех, кто строил жилые здания в северном регионе по южному проекту. Вот с такой "нагрузкой" жильцы получили дома. Конечно, хватало и других проблем. Например, в подвал было просто невозможно войти, уровень заливших его канализационных стоков доходил до колена. Собственно, все это и стало побудительным мотивом для создания ТСЖ. - Как проходило образование товарищества? - Непросто. Ведь, по сути, жилой фонд - это источник дохода, не требующий вложения средств. Можно просто выписывать счета за коммунальные услуги и качать из собственников деньги. А с ТСЖ такое не пройдет - придется работать по-настоящему. Поэтому никто не хочет отдавать свою долю пирога и пускать на рынок новых игроков. Однако мы победили в этом противостоянии, хотя приходилось тяжело. Потребовалась большая агитационная работа. Мы проводили собрания, объясняли жильцам, что только они сами могут изменить свою жизнь к лучшему, никто другой об этом заботиться не станет. - Как было принято решение об участии в Федеральной программе капремонта? - Практически сразу после принятия закона № 185-ФЗ и создания Фонда содействия реформированию ЖКХ. Экспертизу технического состояния дома мы проводили сами, по собственной инициативе, еще в 2007 году. Причем уже тогда мы ставили себе задачу: сделать дом теплым и добиться экономии энергоресурсов. Т.е. в основе наших действий лежал тот же самый посыл, который является фундаментом реформы российского жилищно-коммунального хозяйства, проводимой федеральным правительством. Тогда наше ТСЖ обратилось за помощью в псковское Некоммерческое партнерство "Агентство регионального развития, территориального планирования и внедрения федеральных программ "Технополигон-Псков". Поскольку мы были одними из первых в своем начинании, специалисты этой организации, совместно с псковской компанией "СпектрСтройПроект", пошли нам навстречу и сделали экспертизу и проект комплексного капитального ремонта и модернизации дома бесплатно. Это стало большим подспорьем, ведь на тот момент у нас совсем не было свободных средств. Но как сделать этот ремонт? Получался замкнутый круг: нам не удавалось собрать деньги на модернизацию и утепление дома, потому что все уходило на оплату отопления. Поэтому Федеральная программа капремонта пришлась нам очень кстати. - То есть вам удалось получить средства на проведение всех запланированных работ? - Это было бы слишком хорошо. На тот момент наш проект требовал расходов в размере 21 млн. руб., а получить нам удалось только 3 млн. 610 тысяч (тогда у нас был только один дом). Ведь Фонд содействия реформированию ЖКХ выделяет средства на основании заявок региональных администраций, а местные власти решили, что мы хотим слишком многого. К сожалению, комиссии, которые проверяют заявки собственников на участие в программе капремонта, не всегда достаточно глубоко вникают в суть дела, не учитывают, в каком состоянии находятся конкретные дома. Они просто пытаются разделить запрошенную регионом сумму между домами таким образом, "чтобы на всех хватило". Тогда как правильнее было бы сначала провести комплексную проверку жилого фонда, выработать общую региональную политику. Так, например, сделали в Бурятии, где региональная администрация изучила состояние жилья и решила, что на капремонт региону нужны средства из расчета 17 тыс. руб. на квадратный метр. В нашем же городе получается в среднем менее тысячи. Но мы не видим смысла делать ремонт "для галочки": от того, что всем покрасят фасады, состояние жилого фонда не улучшится - это просто выброшенные на ветер деньги. Поэтому на выделенные деньги мы решили в первую очередь поставить автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (ИТП) Danfoss и домовой теплосчетчик. На эти мероприятия было затрачено 2 млн. 400 тыс. руб. Зато это дает нам возможность регулировать свое теплопотребление, а также самостоятельно подогревать воду для ГВС, вместо того, чтобы покупать ее у теплосети. Оставшихся средств хватило на прочистку батарей центрального отопления (307 тыс. руб.), замену стояков холодной воды (560 тыс. руб.), ремонт разводки канализации и ХВС в подвале, его очистку. Кроме того, нам удалось на эти деньги полностью заменить оборудование электрощитовой и поставить новые двухтарифные общедомовые электросчетчики (188 тыс. руб.). - Возникли ли у вас какие-либо трудности при согласовании проекта? - Мы столкнулись с серьезным противодействием со стороны теплосети: нам в течение полугода не хотели выдавать ТУ (технические условия), необходимые для эксплуатации системы отопления, потому что мы выбрали независимую схему присоединения ( Схема присоединения, при которой вода из тепловой сети в теплообменниках нагревает вторичный теплоноситель, циркулирующий в отопительной системе здания.). Проще говоря, после установки теплового пункта и узла учета наш дом просто не хотели подключать к магистрали. Причем даже объяснений не последовало. Ведь тепловая компания не сможет больше бесконтрольно выставлять нам счета по нормативу, да еще и с коэффициентом 1,32. Теперь мы сами управляем погодой у себя в доме. Да и по горячей воде, согласно нашим расчетам, мы по нормативу тоже очень много переплачивали. Ситуация разрешилась только после того, как мы уведомили руководство теплосети о своем намерении обратиться с жалобой в Федеральную антимонопольную службу. Однако на этом наши проблемы не закончились. Сейчас тепловая компания не хочет принимать узел коммерческого учета. То есть, существенно снизив с начала нового отопительного сезона свое теплопотребление, мы все равно продолжаем платить по нормативу, да еще и с коэффициентом 1,32. Видимо, все же придется обращаться за помощью в федеральные органы. - Как вы выбирали подрядчика и контролировали выполнение ремонтных работ? - Выбирали самостоятельно. Специалистов среди нас нет, поэтому для организации работ, контроля за их выполнением и технического надзора мы пригласили НП "Технополигон-Псков" (организацию, которая делала нам экспертизу). Ее специалисты провели комиссионный отбор подрядчиков и генподрядчика. В результате генподряд получила псковская компания "САВВА-П", которая имеет штат квалифицированных специалистов с большим опытом работы и мощную производственную базу. Обращаться же в одну из компаний, быстренько созданных при городских структурах или УК, мы не хотели, т.к. считаем, что им нельзя доверять в полной мере. Могу сказать, что с подрядчиков мы спрашивали "по полной" и в результате получили надлежащее качество работ. Причем за разумные деньги: я считаю, что на ту сумму, которая была выделена, мы смогли сделать очень много. Сейчас работы должен будет принимать городской комитет по управлению ЖКХ. Говорят, что приедет даже комиссия из Москвы. Мы готовы к любым проверкам. - А как вы решили вопрос с другими работами, в том числе с утеплением дома? Ведь выделенных средств на это не хватило. - В этом году мы подали повторную заявку - это предусмотрено законом. На этот раз запросили около 40 млн. руб. на один дом и 36 - на другой. Всей суммы опять не дают, выделяют примерно 9 и 8 млн. соответственно. Например, на установку энергосберегающих лифтов нам требуется 6,5 млн. руб., а дают 4,2 млн. На реконструкцию отопительной системы на этажах и в квартирах нужно 4,5 млн., но денег не выделяют совсем, говорят - капитальный ремонт уже проведен. Однако мы установили только ИТП и узел учета, а этого недостаточно. Чтобы добиться 40-50% экономии тепла, которую способен обеспечить тепловой пункт, нужно приводить в порядок все коммуникации. Комментарий специалиста "Чтобы добиться максимальной экономии тепловой энергии, необходимо провести комплексную модернизацию отопительной системы жилого дома, - объясняет Константин Хохлов, директор отдела тепловой автоматики компании "Данфосс", ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий. - Замена элеваторных узлов на автоматизированный тепловой пункт и балансировка системы по стоякам дает 20-25% экономию тепла. Еще на 15-20% потенциал энергосбережения увеличивают радиаторные терморегуляторы, устанавливаемые на всех батареях. Таким образом, суммарная экономия достигает 35-45%. К сожалению, выделенных денег иногда хватает лишь на часть работ, однако при этом власти зачастую считают, что модернизация была проведена. Фактически это банальная подмена понятий". На модернизацию электросети также запрашивали примерно 4,5 млн., ведь потребляемая жильцами мощность существенно возросла с 1980 года. Однако тоже безрезультатно: считают, что ремонта в электрощитовой нам достаточно. И это в то время, как в доме, построенном 30 лет назад, электрооборудование и электропроводка полностью не соответствуют требованиям действующих нормативов . Монтаж проводки выполнен алюминиевым кабелем без защитного проводника, низковольтная коммутационная аппаратура, установленная в этажных щитах, устарела и неспособна обеспечить требуемое время отключения при коротком замыкании, электросчетчики также не соответствуют современным требованиям. Фактически обитатели дома живут на пороховой бочке, ведь в любой момент, в результате увеличения потребляемой мощности, может возникнуть пожар. Хотели сделать скатную крышу, на это требовалось порядка 6 млн. руб., которых также не будет, хотя в законе 185-ФЗ сказано, что в северных регионах рекомендуется менять плоские крыши на скатные. На ремонт фасадов и утепление мы запрашивали 14 млн., а получим 4 млн. Однако из-за теплопотерь, вызванных особенностями конструкции нашего дома, часть тепла улетучивается на улицу. Почему мы должны оплачивать все это из своего кармана? - Как же вы собираетесь решать эти проблемы? - Сейчас сделаем те работы, на которые хватит средств, а потом будем подавать еще одну заявку - на этот раз на участие в региональной программе капремонта. Сдаваться мы не собираемся и хотим по максимуму использовать все имеющиеся возможности. Итак, вывод очевиден. Если у собственников есть желание привести свое жилье в надлежащее состояние, то никакие преграды не могут стать этому помехой. Ведь именно эта идея лежит в основе Федеральной программы капремонта: жильцы имеют все возможности для контроля над ситуацией. Как показывает пример ТСЖ "Вече" - возможности эти могут быть использованы на практике.